Het Grondbedrijf kent twee soorten risico's. Het eerste betreft de risico’s die buiten het project liggen, zoals ontwikkelingen op de markt en prijsstijgingen. Deze risico’s hebben gevolgen voor het resultaat van meerdere complexen. Daarnaast zijn er risico’s binnen de projecten die het resultaat van dat specifieke project kunnen beïnvloeden.
De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2019 verdeelden we deze risico’s in 7 onderdelen. De tabel hieronder toont de bruto risicobedragen. Deze risico’s worden voor een deel opvangen met de post onvoorzien of door bijstelling van de winstverwachting. Voor het resterende deel wordt een beroep gedaan op de beschikbare weerstandscapaciteit. Onderstaande tabel schetst de risico’s.

Tabel 4.1.7 Financiële risico’s grondbedrijf (in € 1 miljoen)

Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. Het MPG 2019 bevat een uitgebreide beschrijving.

Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in externe omstandigheden. Het betreft o.a. risico’s t.a.v. inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden. Dit jaar is ten opzichte van voorgaande jaren ook het risico op wijzigingen in de rente meegenomen met het uitgangspunt dat de rente nog 0,3% kan dalen (kans) en 0,5% kan stijgen (risico).

Project specifieke (openbare) risico’s (nummer 3 in de tabel)
De project specifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De project specifieke risico’s zijn ten opzichte van vorig jaar iets toegenomen. Dit heeft met de mogelijke aanpassing van de infrastructuur op Apeldoorn Noord te maken en het risico op planschades voor projecten binnen het Grondbedrijf.
Hieronder zijn de belangrijkste risico’s weergeven:

• Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
• Mogelijke aanpassing van de infrastructuur op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord
• Lagere grondopbrengsten meergezinslocatie Groot Zonnehoeve
• De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Apeldoorn Noord
• Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen
• Verkoop van bestaand vastgoed op de inbreidingslocaties

Risico’s projecten op basis van IFLO-methode (nummer 4 in de tabel)
Dit betreft de categorie kleine projecten waarvoor geen aparte risicoanalyse wordt uitgevoerd. Het risicobedrag wordt berekend door 10% van de boekwaarde te nemen en 10% van de nog te realiseren kosten. Hier worden op dit moment geen wijzigingen verwacht.

Specifieke gebeurtenissen (nummers 5 t/m 7 in de tabel)

5: Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 stelde de raad het voorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vast. Onderdeel van het voorstel was het gemeentelijk aandeel in het risico van
€ 1,6 miljoen voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.

6: Risico kaderwijziging Zuidbroek (Noordkaap)
Op 8 maart 2018 besloot uw raad positief over de kaderwijziging Apeldoorn Noord (Zuidbroek). Onderdeel van dit besluit is het scenario dat het gehele terrein wordt verkocht aan bedrijven in de logistieke sector. Met het risicobedrag van € 1,7 miljoen wordt rekening gehouden met het negatieve financiële effect hiervan op de grondexploitatie van Zuidbroek.

7: Risicovoorziening winstnames
Onder de noemer ‘vrijval voorziening winstnames uit de ARG’ wordt in de ARG € 12,5 miljoen aan genomen winst vastgehouden totdat deze gelden vrij kunnen vallen op basis van het gemeentelijk ‘voorzichtigheidsbeginsel’. Een belangrijke factor in dit ‘voorzichtigheidsbeginsel is dat er voldoende gelden op de bank staan om de nog te realiseren kosten op te kunnen vangen wanneer verkopen zijn gerealiseerd. Het is lastig om nu al een verwachting af te geven welk deel van de € 12,5 miljoen aan het eind van het jaar kan vrijvallen. U heeft bij de voorjaarsnota besloten om € 6,1 miljoen in 2019 te laten vrijvallen en € 2 miljoen in 2020. Daarbovenop stellen wij u voor om in 2020 nog € 800.000 extra te laten vrij vallen.

Bovengenoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat verwacht wordt dat de streefwaarde van de ARG ten opzichte van het MPG 2019 met € 8,9 miljoen naar beneden kan worden bijgesteld over de jaren 2019 en 2020.

De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Bij deze ratio zijn de volgende disclaimers van het grondbedrijf nog van belang.

Actuele ontwikkelingen
De keuzes die de raad t.a.v. de kaderwijzigingen maakt, alsmede de ontwikkelingen binnen de pm-posten, zijn daarbij van invloed op het uiteindelijke resultaat en de benodigde ARG aan het eind van het jaar. De uitkomsten zijn daarmee nog onzeker.

Een andere belangrijke ontwikkeling is een recente uitspraak van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof (PAS) op 29 mei jongstleden. Het PAS is een middel om de stikstofrisico’s voor Natura 2000 gebieden van bouwprojecten (bijvoorbeeld uitbreidingen van veehouderijen, de aanleg van woonwijken en wegen en industriële activiteiten) te beperken. Projecten kregen op basis van het PAS een vergunning, als ze kunnen aantonen dat ze in de toekomst maatregelen nemen tegen de nadelige gevolgen van stikstof voor de natuur. Dat mag niet meer van de Raad van State. De natuur zou onvoldoende beschermd worden door beloftes over toekomstige stikstofmaatregelen.

Op dit moment is het nog onduidelijk wat de gevolgen van de uitspraak van de Raad van State zijn voor toekomstige bestemmingswijzigingen en nog te verlenen vergunningen. Deze effecten en het risico voor het Grondbedrijf wordt op dit moment onderzocht.