Nieuwe Nota Grondbeleid
In de vorige paragraaf Grondbeleid bij het MPB 2019-2022 is uitvoerig ingegaan op het onderwerp ‘Grondbedrijf in transitie’. Een Grondbedrijf met een andere rol, passend in het huidige tijdsbeeld, dat is de opgave waar we nu voor staan. Inmiddels zijn we de weg ingeslagen om te komen tot een nieuw grondbeleid. Deze zal vorm krijgen in een nieuwe Nota Grondbeleid die voor de vaststelling van het MPG 2020 aan uw raad zal worden voorgelegd.
Er wordt met opzet niet gesproken over de actualisatie van de huidige nota grondbeleid, omdat dit geen recht doet aan de nieuwe richting van het Grondbedrijf die in deze nieuwe nota zal worden uitgewerkt. Centraal thema van de nieuwe nota is het Maatschappelijk Verantwoord Grond- en Vastgoedbeleid. Deze laatste, het vastgoedbeleid, krijgt eveneens een plek in de nieuwe nota. Gebiedsontwikkeling gaat immers steeds meer ook om herontwikkeling van bestaand vastgoed naar andere functies. En ook bij deze categorie van herontwikkelingen willen wij het maatschappelijke thema sterker positioneren.

De vraag is natuurlijk wat wordt verstaan onder Maatschappelijk verantwoord grond- en vastgoedbeleid en op welke wijzen dit gerealiseerd gaat worden? Om de antwoorden op deze vragen te vinden gaan wij de komende maanden een aantal stappen ondernemen:

1. Wat zijn onze maatschappelijke doelen?

In de Nota Grond- en Vastgoedbeleid zal worden beschreven wat een herontwikkelingsopgave aan waarde creatie in zich heeft. Dit is niet alleen een financiële waarde creatie, maar ook een maatschappelijke waarde creatie. Nu is de term ‘maatschappelijk’ erg breed en zullen we niet alle maatschappelijke thema’s mee kunnen nemen in de nota. Om tot een inperking te komen, is de verbinding met de Omgevingsvisie van groot belang. In dit traject wordt immers gekeken naar wat voor een stad Apeldoorn wil zijn en wat voor maatschappelijke thema’s belangrijk zijn voor Apeldoorn. Als uitgangspunt wordt gekeken naar de vier strategische doelen uit het bestuursakkoord:

• de comfortabele gezinsstad;
• de ondernemende stad;
• het toeristisch toplandschap;
• duurzaam Apeldoorn.

Zoals gezegd is de aansluiting op dit punt met de Omgevingsvisie erg belangrijk.

2. Hoe wordt de afweging gemaakt?

De maatschappelijke doelen vormen samen de maatschappelijke meetlat van de nota. Elke gemeentelijke ontwikkeling op het gebied van grond- en vastgoedontwikkeling wordt naast deze lat gelegd om te kijken wat de maatschappelijke waarde creatie van een dergelijke ontwikkeling is. De vraag is echter: hoe gaan we deze meetbaar maken? We kennen grond- en vastgoed- en gebiedsexploitaties, maar het terrein van ‘maatschappelijke exploitaties’ is nog redelijk onbekend. Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyses kennen we wel, maar een dergelijk model wat uitvoeringsgereed is en werkbaar is, is er (nog) niet. Op dit punt hebben we dus nog wat denkwerk te verrichten. Ons uitgangspunt is om geen ingewikkelde modellen te ontwikkelen, maar op een zo eenvoudige manier een methode te ontwikkelen om deze afweging te kunnen gaan maken.

3. Welke elementen maken onderdeel uit van onze financiële businesscase?

Met het voorleggen aan uw raad van de nieuwe Nota Grond- en Vastgoedbeleid zal dus worden voorgesteld maatschappelijke waarde creatie een onderdeel te laten zijn van de bepaling van de haalbaarheid van een grond- of vastgoedontwikkeling. Dit neemt niet weg dat de financiële haalbaarheid een belangrijk onderdeel blijft. Onderdeel van de nieuwe nota zal echter wel een verbreding van deze haalbaarheid zijn. Hierbij kan gedacht worden aan het genereren van extra belastinginkomsten (OZB) door het toevoegen van woningen. Deze inkomsten kunnen worden meegewogen in de financiële haalbaarheid. Ook bij dit onderdeel speelt, net als bij de maatschappelijke waarde creatie, de vraag hoe ver we gaan. Hier moeten we een modus in gaan vinden. Het uitgangspunt is dat we een werkbaar model creëren.
Met financiële experts binnen onze gemeente gaan we dit vraagstuk verder verkennen.

4. Link naar de praktijk en grondbeleid

De beantwoording van de bovenstaande drie vragen leidt tot een afwegingskader, één A4 op basis waarvan de integrale haalbaarheid van een grond- of vastgoedontwikkeling wordt vastgesteld. Dit kader maakt onderdeel uit van de nieuwe nota.
Op basis van dit afwegingskader kan, wanneer de integrale haalbaarheid als ‘hoog’ wordt vastgesteld, worden besloten dat de gemeente een actieve rol bij de betreffende ontwikkeling gaat spelen. Denk hierbij aan de ontwikkeling waarbij de maatschappelijke waarde creatie als zeer hoog wordt vastgesteld, maar de financiële haalbaarheid achterblijft. In de nieuwe nota zal worden voorgesteld om per ontwikkeling een afweging te maken tussen actief en facilitair grondbeleid. Met andere woorden, de term zal gaan worden situationeel grondbeleid: een afweging per situatie.

Toevoegen herontwikkelingsopgaven aan het Grondbedrijf
In februari 2019 heeft het college het ‘Afwegingskader Woningbouw 2018-2027’ vastgesteld. Een aantal van 1.500 woningen is beschikbaar om middels dit afwegingskader aan initiatiefnemers te worden toegekend. Naar aanleiding van deze vaststelling is er binnen de gemeente onderzoek gedaan naar gemeentelijke locaties waarvoor een aanvraag voor woningbouw kan worden ingediend. Dit heeft geresulteerd in een lijst met 23 locaties. Dit zijn locaties van het Grond- en Vastgoedbedrijf. Het gaat om prominente plekken in en nabij het centrum, transformatie van braakliggende terreinen, leegstaande gebouwen in bestaande wijken en potentiële locaties in uitleggebieden. Van de 23 locaties zijn er 14 waarvoor geldt dat deze op relatief korte termijn kunnen worden ingezet voor het toevoegen van woonkwaliteit in Apeldoorn. Het gaat hierbij om ca. 280 woningen, met een percentage sociale woningbouw van ca. 40%. Inmiddels ligt er een positief advies van het Loket Ruimte en kan verder worden gewerkt aan de planontwikkeling van deze 14 locaties. Naast de uitwerking op planniveau, waarbij onder andere de financiële haalbaarheid per plan wordt onderzocht, wordt er gekeken op welke wijze deze ontwikkelingen een plek kunnen krijgen binnen het Grondbedrijf: Elke ontwikkeling als zelfstandig complex of één complex met deelcomplexen waarbinnen resultaten kunnen worden verevend. Overigens zullen al deze locaties onderdeel gaan worden van het Grondbedrijf, aangezien het Grondbedrijf de ‘ontwikkelaar van de stad’ is. Voor de vaststelling van het MPG 2020 zal besluitvorming over dit punt aan uw raad worden voorgelegd.

Overige ontwikkelingen
Een punt van aandacht de komende jaren is de afbouw van het Grondbedrijf. Bij het doorzetten van deze afbouw, zonder toevoeging van programma, zijn wij eind 2022 door onze grondvoorraad tbv van woningbouw heen. De werklocaties zijn momenteel allen in optie of verkocht. Dit gegeven moet in relatie worden gebracht met de nieuwe Nota Grond- en Vastgoedbeleid waarin nog duidelijker wordt gekoerst op de inzet van het Grondbedrijf om maatschappelijke doelen te bereiken.
Ook de effecten van de Wet modernisering Vennootschapsbelastingplicht (2016) op het Grondbedrijf blijft  onze aandacht houden. De verwachting is dat het Grondbedrijf de komende jaren nog niet belastingplichtig wordt.
Tot slot is bij de behandeling van het proces rond de nieuwe Nota Grond- en Vastgoedbeleid aangegeven dat er een verband bestaat met het proces rond de Omgevingsvisie. Ook in algemeen verband is het Grondbedrijf betrokken bij de totstandkoming van de Omgevingsvisie. Zo kan al in een vroeg stadium gemonitord worden welke gevolgen de Omgevingsvisie heeft voor het Grondbedrijf.